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发烧楼市创造“接盘侠” 警惕击鼓传花的风险
2016-03-02
    近期,一线城市房地产市场进入"发烧模式"。据媒体报道,多个城市楼市出现火爆行情,在微信朋友圈里到处转发排队购房的画面。上海某项目开盘前半夜吸引近百位购房者连夜排队,还有裹着被子前来。另据国家统计局数据,1月份全国70个大中城市中,深圳新建住宅价格同比上涨 51.9%,环比上涨4%,领涨全国。北京、上海等一线热点城市房价涨幅也遥遥领先。2月份市场热度进一步升温。在宏观经济下行压力增大和金融市场风险加快释放的背景下,热点城市楼市突然间进入"发烧模式",不仅出乎很多人意料,而且可以说有些"不合时宜"。经验表明,在市场非理性狂热同时,往往也意味着市场自发出清为时不远,"接盘侠"风险不容小觑。
    一线城市房价
    脆弱性正急剧上升
    年初以来,国家出台了包括降低个人按揭贷款首付成数,提高住房公积金存款利率,降低住房交易契税和营业税等多项政策,积极推动全国房地产库存消化。但市场资金却反而加速向一线城市集中。这虽然是市场选择的结果,但不排除是投资投机炒作回潮的驱动。
    一线城市固然有区位优势和人口流入压力,但这并不意味着一线城市房价上涨没有限制。从城市发展角度分析,北京、上海、深圳等城市发展规模必然要受到自然资源供给和社会管理能力的限制。在中国幅员如此辽阔的地方,不可能在北京、上海、深圳等地集中全国绝大部分人口。那些将日本东京都市圈占全国面积3.5%、人口占全国1/3、国内生产总值占全国1/2的说法来比对北京、上海等热点城市房价上涨潜力,更像是营销噱头,需要理性认识。即使日本,政府也在反思人口过度密集和产业过度集中的危害。理论上分析,当产业聚集到一定阶段时,反而出现"规模不效率",如地价暴涨、劳动力昂贵等状况。而围绕东京形成的都市圈,正是日本反思城市过大而出现"一极集中"和"大都市病"等许多问题的结果。就北京而言,国家正推动京津冀一体化发展,未来北京中心城区、远郊城市人口向周边城市流动的趋势不可阻挡。即使是上海、深圳等一线城市,也存在向周边城市转移产业和人口的需求。这就意味着未来大城市人口流入压力减缓。"十二五"时期,北京常住人口呈现出由较快增长向缓慢增长过渡的趋势。常住人口增量从2011年的57.4万人,降至2015年的18.9万人,增速从2.9%降至0.9%。可见区位优势和人口流入压力对热点城市房价高位快速上涨的支持正在下降。
    警惕"击鼓传花"的风险
    一线城市房价高位上涨有沦为"击鼓传花"的风险。从家庭收入分布看,一线城市常住人口中的大部分家庭根本就没有能力通过市场满足自身住宅需求或改善性住宅需求。去年,北京、上海等地住宅成交放大,住宅价格上涨,很多是通过住宅置换链条完成。也就是将二手住宅销售后增加贷款购买新房。这种住宅置换链条能否维系,很大程度上决定于处在置换链条终端买房人的经济实力。这实际上意味着由处在社会收入中低端的人群支撑住如此昂贵的住房交易价格,存在巨大脆弱性。而住宅供应分配结构存在矛盾,平均来看,热点城市中等以上收入家庭至少拥有一套以上房产,住宅交易也主要在这些人群中流转。
    新年以来这一波交易热潮,不排除是投资投机资金狂热炒作的结果。一线城市动辄上千万套的住宅,对相当多中等收入以上家庭来说,也不是轻易就可以提现。即使通过银行贷款,也至少需要半个月时间。因此,市场分析人士怀疑大量杠杆配资资金参与一线城市房价炒作,不能说完全没有道理。
    交易越狂热
    意味着拐点越近
    投资过股票的人都有这样一个经验认识:当股票价格突然放量上涨时,往往是机构变现的最好时机。住宅交易也应该有这样一个特征。当住宅交易突然间放量增长同时,实际上套现规模将显著增加。当市场惊呼热点城市楼市"发烧"的同时,一些拥有多套房产的投资者和房地产开发公司正好借机解套。一些机构在分析热点城市住宅库存之时,对规模庞大存量住宅供应选择性忽视。
    目前,热点城市存量住宅交易占全部住宅交易的比例超过一半以上。虽然一线城市新建住宅库存去化周期大约在6-7个月,但如果考虑到潜在的存量住宅供应,那么一线城市房地产库存去化周期就远远超过6-7个月。为什么一线城市很多拥有二套、三套房产以上的家庭没有将其住宅出售,是因为这些人的持有成本相对于房价过低,宁愿持有住宅而没有迫切变现的需要。但随着全球住宅估值体系调整和热点城市房价高位快速上涨,存量住宅供应突然放量的可能性正急剧上升。
    对"发烧楼市"
    保持几分清醒
    房价涨得越高,跌得越狠。而一线城市房地产市场一旦出现房价高位调整,恐怕将引发一系列连锁反应,影响到宏观经济金融运行稳定,对此不能不慎之又慎。曾经没有人认为温州房价会下跌,但温州楼市崩盘确实发生。中国指数研究院公布的百城房价数据显示,温州样本住宅平均价格从2012年1月的2.1万元/平米,下跌至2015年1月的1.3万元/平米,跌幅近40%。房价调整充分,低房价增强了房屋吸引力。2015年2月-12月,温州房价持续上涨,累计涨幅3.5%,这是2011年以来首次持续上涨,显示库存状况有所改善。